SAMURAI REAL ESTATE
サムライリアルエステート
利回り、費用、購入の流れ、そしてリスク。ドバイでの不動産投資を検討するときに必要な情報を、現地のライセンス保有ブローカーとして、日本語でひととおり整理しました。良い面だけでなく、注意すべき点も書いています。
日本の不動産と比べたときに、構造として違う点を挙げます。
UAEには個人の所得税がありません。不動産の譲渡益課税も、家賃収入への課税もありません。法人の場合は課税所得37万5,000AEDを超える部分に9%の法人税がかかります。
ドバイの税金ガイドを読む →フリーホールドエリアでは、外国人が土地・建物を完全所有できます。所有期間の制限もありません。権利はドバイ土地局（DLD）に登録され、Title Deed（権利証）が発行されます。
契約と証跡の教科書 →200万AED以上の不動産を所有すると、10年のゴールデンビザを申請できます。ご家族の帯同も可能です。投資と居住の選択肢が連動しているのは、ドバイの大きな特徴です。
ゴールデンビザの取得条件 →UAEディルハム（AED）は米ドルにペッグされています。新興国の不動産にありがちな、現地通貨の急落で資産価値が目減りするリスクは構造的に小さくなります（円建てで見た場合の為替変動は別途あります）。
オフプラン（建設前）物件は、頭金20%程度から、引渡しまで分割で支払えるものがほとんどです。購入者に仲介手数料がかからない点も、日本の不動産とは異なります。
オフプランとレディの比較 →提案資料に書かれている利回りは、ほとんどが表面利回りです。そこから何が引かれるのかを、先に知っておいてください。
建物の共用部の維持費です。1平方フィートあたりの年額で決まり、物件ごとに大きく異なります。高級物件ほど高くなる傾向があり、金額は年によって変動します。購入前に必ず実額を確認してください。
遠隔地から運用する場合、現地の管理会社に委託します。目安は年間賃料の5%程度です。
入居者を決めるときの手数料です。一般に年間家賃の5%程度が目安です。
入居者がいない間も、サービスチャージはかかり続けます。年間を通じた稼働率で考える必要があります。
つまり、表面利回りから少なくともこれらを引いた数字が、実際の手取りです。物件ごとに金額が違うため、一般論では計算できません。ご検討中の条件で試算したい場合は、無料の投資シミュレーションをお使いください。より詳しい考え方は投資物件の選び方で解説しています。
物件価格のほかに、主に次の費用がかかります。合計で価格の6%前後が目安です。
※ 金額は目安です。デベロッパー・物件・時期により変わります。物件ごとの概算は個別にお出ししますので、お問い合わせください。
※ ドバイには不動産の保有税・譲渡益課税・家賃収入への課税はありません。日本の居住者の方は、日本側での申告が必要になる場合があります。詳しくは売却したときの税金をご覧ください。
日本にお住まいのまま購入することもできます。渡航が必要な手続きは限られています。
値上がり益なのか、家賃収入なのか、ビザなのか、将来の移住なのか。ここが決まらないまま物件を見ると、必ず迷います。
エリア、デベロッパー、間取り、引渡し時期、支払い計画を比較します。オフプランか完成物件かで、検討の軸が変わります。
人気物件はローンチ当日に決まることもあります。予約の条件と、キャンセル時の扱いを必ず確認します。
物件の詳細・価格・支払いスケジュール・引渡し条件を定めた契約書です。オフプランの場合、デベロッパーがDLDに登録し、Oqood（仮登録）が発行されます。
契約で定めたスケジュールに沿って支払います。海外送金は、参照番号の不備などで先方の入金処理に反映されないことがあるため、着金の確認までを行ってください。支払方法の実務はこちら。
完成物件はNOC取得のうえDLDで所有権を移転します。オフプランは建設完了後に引渡しです。引渡し前の検査（スナッギング）をおすすめします。
各ステップの詳細は購入の流れ完全ガイドを、書類と記録の残し方は契約と証跡の教科書をご覧ください。
良い面だけを並べても、判断の役には立ちません。実際に現地で起きていることを書きます。
オフプランの転売には、デベロッパーごとに条件（支払い済み割合など）があります。売りたいときに売れない可能性を前提に、資金計画を立ててください。
ドバイでは新規供給が継続しています。エリアと物件を選ばなければ、賃料も価格も想定どおりにはなりません。
オフプランでは工期が延びることがあります。引渡し時に不具合が見つかることもあります。専門の検査会社によるスナッギングを挟むのが現実的です。
販売時は手厚くても、引渡し後に連絡がつかなくなる事業者があります。購入前に「引渡し後は誰が対応するのか」を確認してください。
参照番号の漏れ、名義の不一致、中継銀行の手数料による金額不足などで、送金がデベロッパーの入金処理に反映されないことがあります。着金確認まで追う必要があります。
AEDは米ドルにペッグされているため、実質的にはドル円の動きを受けます。円換算での評価額は為替で変動します。
業者選びで実際に起きていることはドバイ不動産 業者の手口と防衛術にまとめています。
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