結論：窓口は4タイプある
| 窓口 | 仕組み | 向いている人 |
|---|---|---|
| ① 日本の販売代理店 | 日本国内の会社が、現地デベロッパーの物件を日本語で販売。手続きは日本語で進むが、オフプランの購入資金はUAEのプロジェクト専用口座（エスクロー）へ送る | 日本語ですべて済ませたい方。渡航や英語のやり取りを避けたい方 |
| ② 現地の日系ブローカー | ドバイでRERA登録を受けた、日本人が運営するブローカー。現地の取引実務を日本語で行う | 購入後の実務（引渡し、賃貸、管理、売却）まで現地で任せたい方 |
| ③ 現地の大手ブローカー | 英語での対応が基本。取扱物件数と情報量が最も多い | 英語で直接やり取りでき、自分で判断できる方 |
| ④ デベロッパー直販 | 開発会社のセールスオフィスから直接購入 | 買う物件が既に決まっている方 |
① 日本の販売代理店
日本にオフィスがあり、日本語で完結し、対面で相談できます。海外の不動産は情報が得にくいので、これは大きな利点です。
知っておきたいこと。販売代理店は、現地デベロッパーやブローカーから紹介手数料を受け取る形が一般的です。そのため取扱いは提携先の物件に限られることが多く、「ドバイ全体から最適な1件を選ぶ」という探し方にはなりにくい構造があります。
もうひとつは購入後です。引渡しの立会い、内装の不具合（スナッギング）への対応、賃貸の客付け、管理、売却は、すべて現地で発生します。日本の会社が現地に自社の体制を持っていない場合、ここが手薄になりがちです。契約前に「引渡し以降は誰が、どこで対応するのか」を確認してください。
② 現地の日系ブローカー
ドバイのRERA（不動産規制庁）に登録し、現地で営業しているブローカーのうち、日本人が運営しているものです。当社もここに入ります。
強みは、現地の実務をそのまま日本語で引き受けられること。DLD（ドバイ土地局）での名義移転、デベロッパーとの交渉、引渡しの立会い、Ejari登録、家賃の回収といった、現地に人がいないと進まない手続きを代行できます。
弱みは、会社の規模が大手より小さいことが多く、取扱物件数で劣る場合があること。また「日系」を名乗っていてもRERA登録がない業者は存在するので、後述の方法で必ず確認してください。
③ 現地の大手ブローカー
ドバイには数千社のブローカーがあり、大手は数百人の営業を抱えています。取扱量と情報の鮮度では最も有利です。
やり取りは英語が基本で、担当者の入れ替わりも早い業界です。契約書の細部、支払いスケジュールの条項、遅延時の扱いまで自分で読み込める方であれば、選択肢の広さは大きな魅力になります。
④ デベロッパー直販
「仲介を通さなければ安く買えるのでは」と考える方は多いのですが、ドバイのオフプランでは、仲介手数料はデベロッパーが負担するのが一般的です。買主が直接買っても価格は基本的に同じで、むしろ複数社を比較する機会と、買主側に立って交渉する人を失うことになります。
また、デベロッパーのセールスは自社物件を販売する立場にあります。他社の物件と比べたうえでの助言は、構造上、期待しにくいと考えておいたほうが自然です。
相手が本物かを確かめる5つの方法
ドバイでは、ブローカーも広告も当局に登録されています。以下はすべて買主が自分で確認できることです。
- BRN（ブローカー登録番号）を聞く。担当者個人に発行される番号です。DLDの「Licensed Real Estate Brokers」で検索するか、公式アプリDubai RESTでRERAカードを照会できます。番号を出し渋る相手は避けてください。
- ORN（事業者登録番号）を聞く。会社に発行される番号です。同じくDLDのサイトで確認できます。
- 広告の許可番号を見る。ドバイでは不動産広告にTrakheesiの許可番号の表示が義務づけられています。最近の広告にはDLDの確認ページにつながるMadmounのQRコードが付いています。番号もQRもない物件広告は、それ自体が危険信号です。
- オフプランなら、入金先がエスクロー口座かを確認する。ドバイのLaw No. (8) of 2007により、オフプランの購入資金はプロジェクトごとの専用口座で管理されます。個人名義や会社の一般口座を指定されたら、支払いを止めてください。
- SPA（売買契約書）を事前にもらう。署名前に全文を読める状態で渡せない相手とは進めないでください。
契約前に必ず聞く7つの質問
- この物件の仲介手数料は誰が払いますか。私が払う場合、いくらですか。
- 購入時にかかる費用を、DLD登録手数料も含めて全部教えてください。
- 支払いスケジュールは建設連動型ですか、期日固定型ですか。建設が遅れた場合はどうなりますか。
- 入金先の口座名義は何ですか。エスクロー口座ですか。
- 引渡しのとき、誰が現地で立会いますか。スナッギングは手配できますか。
- 引渡し後の賃貸・管理・売却は、どこまで対応してもらえますか。費用は。
- 担当が変わった場合、引き継ぎはどうなりますか。
この7つに即答できない相手であれば、まだ検討の段階を続けたほうが安全です。
当社が向くケースと、向かないケース
当社はドバイのRERA登録ブローカーで、日本人のお客様を中心に、購入からその後の実務までを日本語でお引き受けしています。ただし、すべての方に当社が最適とは考えていません。
向いているケース
- 日本にお住まいのまま購入し、引渡し・賃貸・管理・売却まで現地で任せたい方
- オフプランの数年にわたる支払いを、期日管理と着金確認まで含めて預けたい方
- 不動産とあわせて、居住ビザ、法人設立、DIFC遺言書、移住の手続きまで一本化したい方
- 日本でドバイ不動産を販売されていて、お客様への現地サポートを委託したい不動産会社様
向いていないケース
- 英語で直接やり取りでき、現地に人脈もある方。当社の価値は現地の実務を日本語で代行するところにあります。そこが不要であれば、取扱物件数の多い現地の大手のほうが選択肢は広くなります。
- 短期の転売差益だけが目的の方。当社は「必ず上がる」という前提での提案をしていません。転売前提のご相談には、他社のほうが合うと思います。
- 購入後の管理もすべてご自分でされる前提で、とにかく費用を抑えたい方。当社の価値は購入後の実務にあるため、そこを使わないのであれば費用に見合いません。
- 利回りや値上がりの保証を求める方。不動産にその保証はできません。
まとめ
- 窓口は4タイプ。日本の販売代理店、現地の日系ブローカー、現地の大手、デベロッパー直販
- オフプランの仲介手数料はデベロッパー負担が一般的。直接買っても安くならないことが多い
- BRN・ORN・Trakheesi許可番号は、買主が自分で照合できる
- オフプランの入金先は、プロジェクト専用のエスクロー口座に限る
- いちばん差が出るのは引渡し以降。誰が現地で対応するかを契約前に確認する
よくある質問
目的によります。日本語で完結させたい、対面で相談したいのであれば日本の販売代理店が向きます。購入後の引渡し立会い、賃貸の客付け、管理、売却まで現地で任せたいのであれば、ドバイでRERA登録を受けた現地のブローカーが向きます。いずれの場合も、引渡し以降に誰が現地で対応するのかを契約前に確認してください。
多くの場合、安くなりません。ドバイのオフプランでは仲介手数料をデベロッパーが負担するのが一般的で、買主が直接購入しても価格は基本的に同じです。むしろ複数社を比較する機会と、買主側に立って交渉する担当者を失うことになります。
担当者個人のBRN（ブローカー登録番号）と、会社のORN（事業者登録番号）を聞いてください。DLD（ドバイ土地局）のウェブサイトの「Licensed Real Estate Brokers」や公式アプリ Dubai REST で照合できます。番号の開示を渋る相手は避けたほうが安全です。
ドバイでは不動産広告にTrakheesiの許可番号を表示することが義務づけられており、最近の広告にはDLDの確認ページにつながるMadmounのQRコードが付いています。許可番号もQRコードもない広告は、それ自体が危険信号です。
完成物件（中古）の売買では、売買価格の2%＋VATが一般的です。オフプランではデベロッパーが仲介手数料を負担するため、買主の負担がないことが多くなります。契約前に「この物件の仲介手数料は誰が払うのか」を必ず確認してください。
日本語で対応できることと、ドバイで正規に営業していることは別です。「日系」を名乗っていてもRERA登録のない業者は存在します。日本語で話せるかどうかではなく、BRNとORNを照合して確認してください。
英語で直接やり取りでき現地に人脈もある方は、取扱物件数の多い現地の大手のほうが選択肢が広くなります。短期の転売差益だけが目的の方、購入後の管理もすべてご自分でされる前提で費用を最優先される方、利回りや値上がりの保証を求める方にも、当社は向きません。