「アブダビ不動産は、ドバイほど有名ではないから安い」という説明を見かけます。しかし、実際の価格はそれほど単純ではありません。手頃な住宅は両都市でほぼ同水準のエリアがあり、中価格帯ではドバイの方が安い例、高級帯ではアブダビの方が高い例もあります。
私はUAEで不動産を扱う立場として、どちらかを売るために都合のよい地域だけを選ぶべきではないと考えています。この記事では、同じ集計元・同じ2026年上期・同じ平方フィート単価を軸に、アパート23エリアとヴィラ21エリアを比較します。価格、1ベッドの購入額、家賃と想定利回り、登録取引、購入費用と保有コスト、流動性を分け、グラフと一覧表で検証します。円換算は1 AED＝43円（2026年10月時点の目安）で統一し、2026年3月以降の市況の変化も最後に整理します。
結論：アブダビが常に安いわけではない
- Bayutの2026年上期の募集単価では、手頃なアパートはアブダビ（Al Ghadeer 1,039 AED/sq.ft.）とドバイ（Dubai Sports City 1,083）でほぼ同水準。中価格帯はJVC（1,470）がAl Reem Island（1,690）より安く、最高級はSaadiyat Island（3,893）がPalm Jumeirah（3,529）より高い。
- 1ベッドの平均募集価格は、ドバイのDubai Sports Cityが837,000 AED（約3,600万円）、アブダビのAl Ghadeerが852,000 AED（約3,660万円）。JVC 1,146,000 AED（約4,930万円）に対しAl Reem Islandは1,400,000 AED（約6,020万円）。
- 想定表面利回りは両都市の手頃なアパートで8〜9％台（Discovery Gardens 9.06％、Al Reef 8.92％）。1ベッドの年間募集家賃は、JVC 79,000 AED（約340万円）、Al Reem Island 94,000 AED（約400万円）。
- 登録料はドバイが売買価格の4％（DLD）、アブダビが2％（ADREC）。保有中は、両都市とも年間家賃の5％にあたる手数料（ドバイは住宅手数料、アブダビは自治体手数料）が賃借人の公共料金請求に上乗せされる仕組みで、UAE国籍の入居者は免除。
- 2026年2月末のイラン戦争のあと、ドバイの住宅価格は2月比で約10％下がり9月は横ばい局面、アブダビは2026年上期・第3四半期とも前年比で上昇。上期データの都市間差は、いまはアブダビ側が相対的に高い方向にずれている。
- 手頃なアパート：アブダビ1,039〜1,065 AED/sq.ft.、ドバイ1,083〜1,190 AED/sq.ft.の代表例があり、差は小さい。
- 中価格帯：JVCの1,470 AED/sq.ft.はAl Reem Islandの1,690より安い一方、Business Bayは2,124で高い。
- 高級帯：Dubai Marina 2,111、Yas Island 2,393、Downtown Dubai 3,179、Saadiyat Island 3,893。都市ではなく地区で順位が入れ替わる。
- 利回り：両都市とも手頃なアパートで8〜9％台の想定表面利回りがある。
- 購入時費用：登録料は一部のアブダビ物件が低いが、物件価格、管理費、仲介費、出口コストまで含める必要がある。
比較方法｜「平均価格」の落とし穴を避ける
主比較にはBayutのDubai Sales Market Report H1 2026とAbu Dhabi Sales Market Report H1 2026を使いました。どちらも、同サイトに掲載された物件の募集価格の平均で、成約価格ではありません（ドバイ版は極端値の影響を抑えるトリム平均と明記、アブダビ版は完成済み物件の募集価格と明記しています）。「手頃・中価格・高級・最高級」の区分はBayut自身のラベルで、価格の境界値は公表されていません。そのためBusiness Bay（2,124 AED/sq.ft.）が中価格帯、Al Barariのアパート（2,447）が最高級に入るなど、単価の順番どおりではない箇所があります。ADRECとDubai Land Department（DLD）の公表資料は、市場動向、取引、登録制度の確認に使っています。
実取引については、ADRECの登録データとDLD公開データを使います。両都市を比べる表では、建築状態を表す「オフプラン／完成済み（レディ）」に分類を統一しました。DXB Interactの「プライマリー／リセール」は売主との関係を表す別の分類なので、都市間の同じグラフには混ぜていません。
| 分類軸 | 区分 | 意味 | 本記事での扱い |
|---|---|---|---|
| 建築状態 | オフプラン／完成済み | 未完成・建築中か、完成しているか | ドバイとアブダビの比較に使用 |
| 売主との関係 | プライマリー／リセール | 開発会社から買うか、既存所有者から買うか | 補足情報としてのみ使用 |
- 募集価格は、最終的な成約価格ではありません。
- 「人気エリア」の集計であり、都市全物件の無作為平均ではありません。
- 同じ1ベッドでも面積、築年、眺望、ブランド、家具、引渡時期が違います。
- ROIは想定表面利回りで、管理費、修繕、空室、仲介、家具、融資費用を控除していません。
- sq.ft.単価が安くても、住戸が大きければ総額は高くなります。
- 2026年上期（1〜6月）は、2026年2月28日に始まったイラン戦争の前後をまたぐ期間です。3月以降、ドバイとアブダビで値動きが分かれたため、最後の章で最新の市況を補足します。
したがって、本記事の数字は「どちらが絶対に得か」を決めるものではなく、同等物件を探すための基準です。オフプランと完成済みの違いそのものは、オフプランとレディの比較記事で整理しています。
アパート23エリアの平方フィート単価を比較
まず、価格帯を横断して全体の距離感を見ます。グラフは人気エリアの代表例で、最大値のBluewaters Islandを100%として棒の長さを揃えています。
全23エリアの価格・1ベッド・想定利回り
| 都市 | 区分 | エリア | AED/sq.ft. | 1BR平均 | 想定ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| ドバイ（12エリア） | |||||
| Dubai | 手頃 | Dubai Sports City | 1,083 | 837,000 | 8.12% |
| Dubai | 手頃 | Dubai Silicon Oasis | 1,086 | 863,000 | 8.23% |
| Dubai | 手頃 | Dubai South | 1,190 | 827,000 | 7.24% |
| Dubai | 中価格 | JVC | 1,470 | 1,146,000 | 7.15% |
| Dubai | 中価格 | Arjan | 1,517 | 1,170,000 | 7.10% |
| Dubai | 中価格 | Business Bay | 2,124 | 1,617,000 | 6.29% |
| Dubai | 高級 | Dubai Marina | 2,111 | 1,717,000 | 5.88% |
| Dubai | 高級 | Dubai Hills Estate | 2,522 | 1,685,000 | 6.30% |
| Dubai | 高級 | Downtown Dubai | 3,179 | 2,381,000 | 5.46% |
| Dubai | 最高級 | Al Barari | 2,447 | 3,880,000 | 6.49% |
| Dubai | 最高級 | Palm Jumeirah | 3,529 | 3,180,000 | 4.48% |
| Dubai | 最高級 | Bluewaters Island | 6,091 | 5,520,000 | 5.01% |
| アブダビ（11エリア） | |||||
| Abu Dhabi | 手頃 | Al Ghadeer | 1,039 | 852,000 | 8.44% |
| Abu Dhabi | 手頃 | Al Reef | 1,065 | 895,000 | 8.92% |
| Abu Dhabi | 手頃 | Al Shamkha | 1,579 | 787,000 | 6.71% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Zayed City | 1,472 | 1,190,000 | 3.87% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Al Reem Island | 1,690 | 1,400,000 | 6.34% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Masdar City | 1,781 | 979,000 | 7.63% |
| Abu Dhabi | 高級 | Al Raha Beach | 1,859 | 1,752,000 | 5.72% |
| Abu Dhabi | 高級 | Yas Island | 2,393 | 1,840,000 | 5.94% |
| Abu Dhabi | 高級 | Al Maryah Island | 2,707 | 1,232,000 | 5.94% |
| Abu Dhabi | 最高級 | The Marina | 2,831 | 2,792,000 | 5.40% |
| Abu Dhabi | 最高級 | Saadiyat Island | 3,893 | 4,028,000 | 3.51% |
出典：Bayut H1 2026。いずれも同サイトの人気エリアにおける平均募集指標です。「1BR平均」は住戸サイズが同一ではありません。
一覧から分かるのは、都市間より都市内の価格差が大きいことです。Dubai Sports CityとAl Ghadeerの差は約4％ですが、同じドバイでもBluewaters IslandはDubai Sports Cityの約5.6倍です。アブダビでもSaadiyat IslandはAl Ghadeerの約3.7倍です。
比較する地区を変えると、結論はどれだけ逆転するか
| 同価格帯の比較例 | ドバイ | アブダビ | アブダビ側の差 | 読み方 |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City vs Al Ghadeer | 1,083 | 1,039 | −4.1% | アブダビがわずかに低い |
| JVC vs Al Reem Island | 1,470 | 1,690 | +15.0% | ドバイが低い |
| Dubai Marina vs Al Raha Beach | 2,111 | 1,859 | −11.9% | アブダビが低い |
| Dubai Marina vs Yas Island | 2,111 | 2,393 | +13.4% | ドバイが低い |
| Palm Jumeirah vs Saadiyat Island | 3,529 | 3,893 | +10.3% | ドバイが低い |
| Bluewaters vs Saadiyat Island | 6,091 | 3,893 | −36.1% | アブダビが大幅に低い |
つまり「アブダビは何％安い」という単一の数字は作れません。どの地区を比較対象に置くかで、約36％安いから約15％高いまで結論が動きます。比較対象を恣意的に選ばないことが重要です。
1ベッドルームの購入総額ではどうか
| 性格 | ドバイ | 平均募集価格 | アブダビ | 平均募集価格 |
|---|---|---|---|---|
| 手頃 | Dubai Silicon Oasis | 863,000 AED 約3,710万円 | Al Ghadeer | 852,000 AED 約3,660万円 |
| 手頃 | Dubai Sports City | 837,000 約3,600万円 | Al Reef | 895,000 約3,850万円 |
| 中価格帯 | JVC | 1,146,000 約4,930万円 | Al Reem Island | 1,400,000 約6,020万円 |
| 中価格帯 | Arjan | 1,170,000 約5,030万円 | Masdar City | 979,000 約4,210万円 |
| 高級 | Dubai Marina | 1,717,000 約7,380万円 | Yas Island | 1,840,000 約7,910万円 |
| 最高級 | Palm Jumeirah | 3,180,000 約1.37億円 | Saadiyat Island | 4,028,000 約1.73億円 |
エントリー価格も一方的ではありません。Al GhadeerはDubai Silicon Oasisよりわずかに安い一方、Al Reem IslandはJVCより約22％高い計算です。Masdar CityはArjanより安く、Saadiyat IslandはPalm Jumeirahより高くなります。
ただし総額比較は面積差の影響を受けます。購入判断では、内法面積、バルコニー、駐車場、収納、完成年、引渡条件を並べてください。
ヴィラはアブダビの方が安い？
ヴィラでも結論は同じです。手頃なカテゴリーの平均募集単価は、DubaiのDAMAC Hills 2が1,072 AED/sq.ft.、Abu DhabiのAl Reefが1,070でほぼ同じです。一方、Al Shamkhaは768で低く、敷地・建物面積を重視する家族には選択肢になり得ます。
| 都市 | 区分 | エリア | AED/sq.ft. | 想定ROI |
|---|---|---|---|---|
| ドバイ（12エリア） | ||||
| Dubai | 手頃 | DAMAC Hills 2 | 1,072 | 6.03% |
| Dubai | 手頃 | Dubai South | 1,368 | 4.92% |
| Dubai | 手頃 | Dubailand | 1,609 | 5.23% |
| Dubai | 中価格 | DAMAC Lagoons | 1,603 | 6.09% |
| Dubai | 中価格 | Al Furjan | 1,677 | 4.56% |
| Dubai | 中価格 | DAMAC Hills | 1,876 | 4.95% |
| Dubai | 高級 | Arabian Ranches | 2,184 | 3.87% |
| Dubai | 高級 | Tilal Al Ghaf | 2,282 | 5.27% |
| Dubai | 高級 | Dubai Hills Estate | 2,870 | 4.30% |
| Dubai | 最高級 | Al Barari | 3,322 | 6.37% |
| Dubai | 最高級 | Jumeirah Islands | 3,905 | 3.89% |
| Dubai | 最高級 | Palm Jumeirah | 6,350 | 3.95% |
| アブダビ（9エリア） | ||||
| Abu Dhabi | 手頃 | Al Shamkha | 768 | 5.29% |
| Abu Dhabi | 手頃 | Al Reef | 1,070 | 5.92% |
| Abu Dhabi | 手頃 | Rabdan | 1,315 | 5.26% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Al Raha Gardens | 984 | 5.91% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Al Samha | 1,145 | 5.43% |
| Abu Dhabi | 中価格 | Al Muntazah | 1,541 | 5.63% |
| Abu Dhabi | 高級 | Al Raha Beach | 1,418 | 5.11% |
| Abu Dhabi | 高級 | Yas Island | 1,634 | 5.00% |
| Abu Dhabi | 最高級 | Saadiyat Island | 2,250 | 4.32% |
高級ヴィラの単価だけなら、アブダビが低く見える組み合わせがあります。ただしPalm Jumeirahの海沿い邸宅とSaadiyat Islandのヴィラは、土地希少性、海へのアクセス、敷地、建物仕様が同一ではありません。「高級同士」という分類だけで割安判定はできません。
家賃と想定利回り｜アブダビ不動産の利回りはドバイより高い？
| 比較例 | ドバイ | アブダビ | 読み方 |
|---|---|---|---|
| 手頃なアパート上位 | Discovery Gardens 9.06% | Al Reef 8.92% | ほぼ同水準 |
| 中価格帯 | JVC 7.15% | Masdar City 7.63% | Masdarが上 |
| 高級アパート | Dubai Marina 5.88% | Yas / Al Maryah 5.94% | ほぼ同水準 |
| 最高級ヴィラ | Palm Jumeirah 3.95% | Saadiyat Island 4.32% | 価格上昇狙いも含む帯 |
1ベッドルームの年間募集家賃（Bayut 2026年上期）
利回りの前提になる家賃も、同じBayutの2026年上期賃貸レポートから並べます。家賃も募集額で、成約額ではありません。賃貸レポートは売買レポートよりエリア数が少ないため、Dubai Sports CityやAl Ghadeerなど一部のエリアは家賃の掲載がありません。
1ベッド年間募集家賃と、1ベッド募集価格から計算した参考利回り（Bayut 2026年上期。円は1 AED＝43円）
| 都市 | エリア | 1BR年間家賃 | 円換算 | 1BR募集価格 | 参考利回り（家賃÷価格） |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai | JVC | 79,000 AED | 約340万円 | 1,146,000 | 6.9% |
| Dubai | Arjan | 79,000 AED | 約340万円 | 1,170,000 | 6.8% |
| Dubai | Business Bay | 104,000 AED | 約450万円 | 1,617,000 | 6.4% |
| Dubai | Dubai Marina | 103,000 AED | 約440万円 | 1,717,000 | 6.0% |
| Dubai | Downtown Dubai | 133,000 AED | 約570万円 | 2,381,000 | 5.6% |
| Dubai | Palm Jumeirah | 169,000 AED | 約730万円 | 3,180,000 | 5.3% |
| Abu Dhabi | Al Shamkha | 63,000 AED | 約270万円 | 787,000 | 8.0% |
| Abu Dhabi | Al Reem Island | 94,000 AED | 約400万円 | 1,400,000 | 6.7% |
| Abu Dhabi | Al Raha Beach | 111,000 AED | 約480万円 | 1,752,000 | 6.3% |
| Abu Dhabi | Yas Island | 113,000 AED | 約490万円 | 1,840,000 | 6.1% |
| Abu Dhabi | The Marina | 175,000 AED | 約750万円 | 2,792,000 | 6.3% |
| Abu Dhabi | Saadiyat Island | 133,000 AED | 約570万円 | 4,028,000 | 3.3% |
「参考利回り」は本記事で1ベッドの募集家賃を1ベッドの募集価格で割った単純計算で、Bayutが公表する想定ROI（全間取りの平均とみられる）とは別の数字です。1ベッドだけで計算した値はBayutの想定ROIとエリアにより−0.2〜+1.3ポイントの差があり、Al ShamkhaやThe Marina、Palm Jumeirahでは高く、Saadiyat Islandではわずかに低く出ます。スタジオの募集家賃は、JVC 54,000 AED（約230万円）、Al Reem Island 70,000 AED（約300万円）でした。
家賃の動きは、2026年上期の時点では両都市とも上向きでした。Bayutの賃貸レポートでは、ドバイのArjanが+3.4％、Al Barariが+8.2％、アブダビのAl Reem Islandが約+3％、Al Khalidiyahが+3.8％です。アブダビでは、ADRECが2026年上期に新規契約の賃料がアパートで+17％、ヴィラで+9％だったと公表しています。
利回りだけで都市を決める根拠は弱いです。表面利回りが高い地域は、物件価格が低い反面、管理状態、空室期間、入居者回転、修繕、将来供給を精査する必要があります。
純利回りは、年間家賃からサービスチャージ、管理費、修繕、空室、募集費、家具費、保険等を引き、購入総額と取得費用で割って比較します。計算の手順は投資物件と実質利回りの選び方にまとめています。
購入費用・保有コスト・外国人の所有区域・ゴールデンビザ
| 項目 | ドバイ | アブダビ |
|---|---|---|
| 売買登録料 | DLDの売買登録は価格の合計4％。DLDの料金表では売主2％・買主2％だが、実務では買主が4％全額を負担するのが慣習。ほかに権利証 250 AED、Trustee手数料（50万AED以上で4,000 AED＋VAT）など | ADRECの開発・オフプラン案内では住戸販売価格の2％。アブダビの登録料は規則上1〜4％の範囲で現在は2％が適用される。規則上の原則は売主・買主の折半だが、こちらも実務では買主が全額を負担するのが慣習。取引種類と契約で確認 |
| 外国人所有 | 指定されたフリーホールド区域で、居住者・非居住者とも所有可能 | 指定投資区域で可能。所有形態はフリーホールドのほか、99年のusufruct（用益権）、50年のmusataha（更新可）など。ADRECは2026年上期に50区域へ増えたと発表 |
| 入居者の手数料（賃貸時） | 年間家賃の5％の住宅手数料（Housing Fee）が、入居者の毎月の電気・水道料金の請求に上乗せ（u.ae） | 年間家賃の5％の自治体手数料（最低450 AED）が、入居者のADDC請求に毎月上乗せ。UAE国籍の自己居住は免除（ADDC） |
| 賃料の値上げルール | 更新時の値上げは2013年政令43号とDLDの賃料指数による（相場との差に応じた段階制） | 2026年6月から、ADRECが年間の賃料上昇率を5％から0％に変更（住宅・商業とも、直近のTawtheeq登録賃料が基準）。期限未定の暫定措置 |
| サービスチャージ | 建物ごとにRERAが承認した単価（AED/sq.ft.）を、DLDのService Charge Index（Mollak）で確認できる。建物で大きく違う | 建物・コミュニティごとに設定。公式の相場表は見当たらず、物件ごとに確認 |
| 税金 | UAEでは個人所得税、年次の固定資産税、個人のキャピタルゲイン税は現状課されていない。住宅の売買・賃貸はVAT免税（完成から3年以内の新築の初回供給はゼロ税率、商業物件は5％）。日本の居住者は日本側で課税されるため、税理士に確認 | |
| ゴールデンビザ（10年） | DLDが窓口。購入時価格200万AED（約8,600万円）以上で申請者名義の不動産が対象。ローン付きの場合は200万AEDを支払い済みとする銀行の証明が必要（DLD） | ADRO（アブダビ居住局）が窓口。ローン分を除く自己資金で200万AED以上、オフプランは開発会社への支払い済み額が200万AED以上（ADRO）。細かな条件は変わることがあるため申請前に確認 |
| その他費用 | Trustee、権利証、地図、仲介、NOC、ローン登録、管理費等 | 管理・登録、仲介、ローン、開発会社・コミュニティ費等 |
物件価格が同じでも、取得費用を含めた現金支出は変わります。ただし「アブダビは登録料が2％だから必ず得」とは言えません。売主・買主の負担、オフプランか中古か、開発会社のキャンペーン、仲介手数料、ローン費用まで見積書で確認してください。登録料の2％の差は、100万AEDの物件で2万AED（約86万円）です。購入から引き渡しまでの流れと費用の全体像は購入の流れ完全ガイドを参照してください。
住宅ローン：UAE中央銀行の規制では、外国人の融資上限は自己居住の初回購入で物件価格の80％（500万AED未満）、投資用は60％、オフプランは50％です。非居住者向けはこの範囲内で各銀行が独自に決めており、居住者より低い上限になるのが一般的です。日本に住んだまま購入する場合、融資の可否と条件は購入前に銀行へ確認が必要です。
ビザについての注意：ゴールデンビザは不動産購入で自動的に付与されるものではなく、申請時の条件を満たす必要があります。2024年に頭金100万AEDの要件が撤廃されたと報じられましたが、公式ページの条件は上の表のとおりです。当サイトではビザの取得を保証する表現はしません。移住を前提に検討する場合はドバイ移住サポートのページで、ビザ・銀行口座・SIMまでの流れを説明しています。
実取引｜オフプランと完成済みに統一して比較
ここでは両都市とも、2026年1月1日〜6月30日の登録取引をオフプラン／完成済み（レディ）の2区分で表示します。「一次／再販」や「その他」は同じグラフに入れません。
| 都市・区分 | 件数 | 件数比 | 金額 | 金額比 | 範囲・出典 |
|---|---|---|---|---|---|
| ドバイ｜DLD公開データを同じ分類で集計 | |||||
| オフプラン | 56,565 | 71.0% | 124.5B AED | 54.8% | 住宅市場79,698件・227.1B AED。住宅、住宅用地、住宅建物を含む。ProjectoryによるDLDデータ集計 |
| 完成済み（レディ） | 23,133 | 29.0% | 102.6B AED | 45.2% | |
| アブダビ｜ADREC登録住宅ユニット売買 | |||||
| オフプラン | 公表なし | 82% | 公表総額の89% | 89% | 住宅ユニット売買70.4B AED。公式発表はオフプランの構成比（件数82%・金額89%）のみで、完成済みの18%・11%は本記事で差し引いた値 |
| 完成済み（レディ） | 公表なし | 18% | 公表総額の11% | 11% | |
このグラフから読み取れること
- アブダビはオフプランへの集中が強い：件数82%、金額89%で、ドバイの71.0%、54.8%を上回ります。
- ドバイは金額と件数の見え方が違う：オフプランは件数の71.0%ですが金額は54.8%。完成済み側に高額な用地・建物や高級物件が含まれ、1件当たり金額が大きくなりやすいためです。
- 構成比は価格水準ではない：オフプラン比率が高いこと自体は、「安い」「値上がりする」「流動性が高い」の証明になりません。
前年比は同じ定義の中で読む
| ドバイ H1 2026 | 件数前年比 | 金額前年比 | 読み方 |
|---|---|---|---|
| オフプラン | +3.9% | +2.8% | 新規供給への需要は維持 |
| 完成済み（レディ） | −40.0% | −31.2% | 完成市場と開発用不動産の取引が大きく減少 |
アブダビは住宅売買額が25.3B AEDから70.4B AEDへ増え、オフプランが金額の89%を占めました。ADRECの上期レポートでは、Hudayriyat Islandだけで住宅売買額の27%（約19B AED）を占め、投資区域が住宅ストックの22%超（約72,000戸、うちAl Reem Islandが27,500戸）とされています。Bayutの人気エリア集計にHudayriyat Islandが入っていないのは、まだ大半がオフプランで、完成済みの募集が少ないためです。ただしADRECの公開要約では、オフプランと完成済みそれぞれの前年比は示されていないため、ドバイと同じ前年比表には入れていません。
比較可能性を3段階で整理
| 判定 | 指標 | 理由 |
|---|---|---|
| 比較しやすい | 期間、オフプラン／完成済みの構成比 | 両都市ともH1 2026で、同じ建築状態の軸 |
| 条件付き | 総取引金額、総件数 | ドバイは住宅市場、アブダビは住宅ユニットで対象範囲が違う |
| 直接比較しない | DXB Interactのプライマリー／リセール中央値と、AD Interactの全体中央値 | 分類軸、期間、取引ミックスが違う |
参考として、DXB InteractのH1 2026「プライマリー／リセール」集計は、件数59,290／21,908、中央値1,787／1,592 AED/sq.ft.です。ただしこれは売主との関係による分類です。AD Interactは2026年10月13日時点の直近12か月について、全取引ミックスの中央値1,758 AED/sq.ft.を表示していました。どちらも有用ですが、上のオフプラン／完成済みグラフとは別物です。
ドバイはより大きく多様な国際市場で、選択肢と買い手層が広い一方、同じエリア・価格帯で売却競争も起きます。アブダビは特定の島や投資区域へ需要が集中しやすく、希少性が評価される一方、再販時の買い手層は物件により狭くなります。希少性もエリア次第で、Yas IslandやAl Reem Islandのように新規供給が多い場所では、完成時期が重なると売り物件が増えます。
「市場が大きい＝必ずすぐ売れる」「供給が少ない＝必ず値上がりする」ではありません。過去6〜12か月の同一建物・同じ建築状態・同じ売主区分の成約件数、売出し在庫、平均売却日数、賃貸成約を確認します。
2026年3月以降の市況｜ドバイは横ばい局面、アブダビは上昇
ここまでの表は2026年1〜6月の平均です。この期間の途中、2026年2月28日にイラン戦争が始まり（4月8日に停戦、その後も地域の緊張は続いています）、UAEの不動産市場は3月から取引が細りました。ドバイ市場の減速を扱った記事で書いたとおり、私は2026年3月より前と後を別の市場として見ています。上期の平均値をいま使うときは、その後の値動きを重ねて読む必要があります。
2026年3月以降の値動き（各社公表値。定義・対象が異なるため、方向と規模の目安として）
| 指標 | ドバイ | アブダビ |
|---|---|---|
| 住宅価格 | ValuStratの価格指数は3月に約−6％と大きく下げ、2月末比で約−10％。9月は前月比ほぼ0％、前年比−4.5％（アパート−6.4％、ヴィラ−3.4％）で、下落が止まり横ばい局面に入りました | Knight Frankは上期のアパート価格がYas Island・Al Reem Islandで前年比約+18％、Saadiyat Islandで+21％と報告。Savillsの第3四半期（7〜9月）でもアパート+9％、ヴィラ+8％（前年比）。ADRECの上期レポートでは同一物件の再販価格がアパート+20％、ヴィラ+12％ |
| 取引量（第3四半期） | 住宅売買は約34,000件・72.6B AEDで、前年同期比で件数−38％、金額−47％（Cavendish Maxwell）。ただし完成済みアパートの取引は第2四半期比で件数+22％、金額+16％と反発（DLDデータ、Al Masdar Al Aqaari集計） | 売買は6,085件で前年同期比−7％、金額は21.5B AEDで+32％（Savills）。高額帯（1,000万AED超）の取引は前年比で倍増 |
| 家賃 | アパートの家賃中央値は6月から9月で−3.8％、ヴィラ−2.3％（Betterhomes）。賃貸の問い合わせは増加 | 上期の新規契約賃料はアパート+17％、ヴィラ+9％（ADREC）。6月からADRECが賃料の年間上昇率を一時的に0％に設定 |
上期データをいま読むときの補正
- 都市間の差はアブダビ側が高い方向にずれている：上期の表でほぼ同水準だった手頃なアパートも、ドバイが2月比で約10％下げ、アブダビが上げた分だけ、いまはアブダビの方が相対的に高い可能性があります。同じエリアの直近成約で確認してください。
- ドバイは「選定の時期」：価格が下がって横ばいに入り、完成済み市場は第3四半期に反発しました。同じ予算で選べる物件は増えており、建物・階数・売主の事情で条件のよい物件が出やすい局面です。一方で供給の多いエリアは売却競争も続くため、物件単位の見極めが前提です。
- アブダビは「量より質」：取引件数は減りながら金額は伸び、高額帯とHudayriyat・Saadiyat・Yasなどの投資区域に需要が集まっています。Knight Frankは堅調な国内需要が支えたと分析し、Savillsは高額帯の需要が国内外の買い手から続いているとしています。ただし、アブダビにも供給が多いエリアはあります。私の見方では、Yas Islandは新規発売が続き、Al Reem Islandは投資区域の在庫の4割近く（約27,500戸）を占めます。ADRECが見込む2030年までの約71,000戸の追加供給は2028年に山があり、同じ時期に引き渡しが重なるエリアでは売却・賃貸の競争が起きます。「アブダビは供給が少ないから安全」とは言えず、上昇後の価格で買う以上、エリアの供給と出口の裏付けは一段と重要です。
- 出口とデータの厚みはドバイに分がある：アブダビは2026年上期の取引の82％がオフプランで、完成済みの再販市場はまだ薄く、売るときの買い手層はドバイより狭いのが実情です。ドバイはDLDの公開データとDXB Interactで、建物ごと・階層ごとの成約価格と賃貸契約まで確認できるため、相場から外れた物件を選びにくい市場です。アブダビの上昇を取りにいく場合も、「誰に・いくらで・いつ売れるか」を物件単位で確かめてからにしてください。
- どちらも「都市名」では決まらない：この章の数字は各社の指数や集計で、本記事の表のBayut募集価格とは定義が違います。方向感の確認に使い、個別物件の判断は同じ建物の成約と賃貸実績で行ってください。候補物件の直近データはお問い合わせいただければ、両都市の同条件物件でお出しします。
結局、どちらを選ぶべきか
| 目的 | 候補になりやすい市場 | 理由 |
|---|---|---|
| 100万AED前後でアパート | 両方 | Dubai Sports City、DSO、Al Ghadeer、Al Reef、Masdar Cityなど選択肢がある |
| 幅広い売買・賃貸市場 | ドバイ | 地区、開発会社（Emaar、DAMAC、Sobha、Binghattiなど）、物件数、国際的な買い手の選択肢が広い |
| 政府・文化・観光投資を背景に長期保有 | アブダビ | Yas、Saadiyat、Reem、Al Maryah、Hudayriyatなど明確な投資区域がある。主な開発会社はAldar、Modon、Bloom、Imkanなど |
| 高い表面利回りを重視 | 両方 | 両都市の手頃なアパートに8〜9％台のデータがある |
| 高級ヴィラの面積単価 | アブダビも有力 | Yas、Saadiyat、Al RahaはDubaiの最高級海辺地区より低い例がある |
| 短期転売 | 物件単位で判断 | 都市名より支払計画、譲渡条件、供給、完成時期、同時売出し戸数が重要 |
私はドバイのRERA登録ブローカーですが、アブダビについてもSaadiyat Island、Yas Island、Hudayriyat Islandの各プロジェクトを日本の投資家向けに調べ、資料を作ってきました。その経験からも、アブダビは「ドバイの安い代替」ではなく、別の需要構造を持つ市場です。100万AED前後なら両都市に候補があり、最高級ではアブダビがドバイを上回る場所もあります。まず予算と出口を決め、同じ価格帯・物件種別・築年・品質で3〜5件ずつ比べるのが公平です。アブダビのウォーターフロントの見方は別記事で詳しく書いています。
購入前の比較チェックリスト
- 募集価格ではなく、同じ建物・同じ間取りの直近成約を確認したか
- sq.ft.単価と総額を両方見たか
- 内法面積、バルコニー、駐車場、眺望をそろえたか
- サービスチャージと想定修繕費を利回りから引いたか
- 賃料は募集額ではなく直近成約・更新額で確認したか
- 引渡時期と周辺の追加供給を調べたか
- 外国人が取得できる権利と区域か
- 登録、仲介、ローン、家具、管理を含む総投資額を出したか
- 5年後に誰が買うか、出口を説明できるか
よくある質問
「プライマリー」と「オフプラン」は同じ意味ですか？
同じではありません。プライマリー／リセールは誰から買うか、オフプラン／完成済みは建築状態を表します。完成済みの開発会社在庫はプライマリーかつ完成済み、完成前の権利譲渡はリセールかつオフプランになり得ます。
アブダビ不動産はドバイ不動産より安いですか？
一律には言えません。2026年上期の募集単価では、手頃なアパートは両都市で近い水準です。中価格帯ではドバイのJVCがアブダビのAl Reem Islandより安く、高級帯ではアブダビのSaadiyat IslandがドバイのPalm Jumeirahを上回る例もあります。
1ベッドルームならアブダビとドバイのどちらが安いですか？
エリア次第です。2026年上期の平均募集価格は、Dubai Silicon Oasisが86.3万AED、Al Ghadeerが85.2万AED、JVCが114.6万AED、Al Reem Islandが140万AEDでした。都市名ではなく同等エリアと物件品質で比較してください。
アブダビとドバイはどちらの利回りが高いですか？
どちらにも8％台の想定表面利回りを示す手頃なエリアがあります。Bayutの2026年上期データではDiscovery Gardensが9.06％、Al Reefが8.92％でした。これは経費控除前の想定値で、純利回りではありません。
外国人はアブダビの不動産を購入できますか？
外国人はアブダビの指定された投資区域で所有できます。ADRECは2026年上期時点で投資区域が50に増えたと発表しています。購入前に権利形態と対象区域を確認してください。
購入時の登録費用はドバイとアブダビで違いますか？
違います。ドバイの売買登録料は売買価格の合計4％、アブダビはADRECの案内で販売価格の2％です。どちらも実務では買主が全額を負担するのが慣習です。ただし仲介、管理、住宅ローン等の費用は別です。
アブダビとドバイの家賃相場はどのくらい違いますか？
Bayutの2026年上期の募集家賃では、1ベッドの年間家賃はドバイのJVCが79,000 AED（約340万円）、Dubai Marinaが103,000 AED（約440万円）、アブダビのAl Reem Islandが94,000 AED（約400万円）、Yas Islandが113,000 AED（約490万円）でした。賃貸レポートの対象エリアは売買より少なく、Dubai Sports CityやAl Ghadeerの家賃は掲載がありません。
2026年のイラン戦争で、ドバイとアブダビの不動産はどう動きましたか？
2026年2月28日の開戦後、ドバイの住宅価格はValuStratの指数で2月比約−10％となり、9月時点で前年比−4.5％、月次の下落はほぼ止まっています。アブダビはKnight Frankの上期集計でYas・Reemのアパートが約+18％、Savillsの第3四半期でもアパート+9％（前年比）と上昇しました。上期の比較表は、この差を重ねて読む必要があります。
日本に住んだままアブダビやドバイの不動産を買えますか？
買えます。両都市とも非居住の外国人が指定区域で所有でき、売買契約と登録はオンラインや委任状で進められます。ゴールデンビザや住宅ローンは別途の条件があり、購入だけでは付いてきません。当社では購入から引き渡し、賃貸管理まで日本語で対応しています。
保有中にかかる費用はドバイとアブダビで違いますか？
大枠は似ています。賃貸に出す場合、両都市とも年間家賃の5％にあたる手数料（ドバイは住宅手数料、アブダビは自治体手数料）が入居者の公共料金請求に上乗せされ、UAE国籍の入居者は免除です。オーナー負担のサービスチャージは建物ごとに違い、ドバイはDLDのService Charge Indexで承認単価を確認できます。違いが大きいのは賃料の値上げルールで、アブダビは2026年6月から年間上昇率が一時的に0％です。所得税・固定資産税はUAEにはありませんが、日本の居住者は日本側の課税を確認してください。
ゴールデンビザは、アブダビとドバイのどちらで取りやすいですか？
基準は同じで、不動産の価値200万AED（約8,600万円）以上です。ドバイはDLD、アブダビはADROが窓口で、どちらもローン分を除いて200万AED分を支払い済みであることが条件になります（アブダビのオフプランは開発会社への支払い済み額で判定）。条件は変わることがあるため申請前に各機関で確認してください。購入で自動的に付与されるものではありません。
投資初心者にはアブダビとドバイのどちらが向いていますか？
価格だけでは決まりません。売却時の流動性と物件選択肢を重視するならドバイ、政府・文化・観光投資を背景に長期保有し、特定の島や投資区域を選ぶならアブダビが候補です。予算、保有期間、賃貸対象、出口戦略で決めてください。
出典・検証方針
- Bayut：Dubai Sales Market Report H1 2026
- Bayut：Abu Dhabi Sales Market Report H1 2026
- Projectory Research：Dubai Property Market H1 2026（DLD公開データのオフプラン／完成済み集計）
- DXB Interact：H1 Residential Market Performance（プライマリー／リセール集計）
- AD Interact：Abu Dhabi Property Transactions（ADREC公開データ）
- ADREC：Abu Dhabi Real Estate Market Report H1 2026
- ADREC：H1 2026 Transaction Report
- Dubai Land Department：Real Estate Open Data
- Dubai Land Department：Property Sale Registration
- ADREC：Developer Journey・登録費用
- UAE Government：外国人の不動産所有（所有形態・投資区域）
- Bayut：Dubai Rental Market Report H1 2026
- Bayut：Abu Dhabi Rental Market Report H1 2026
- ValuStrat：Dubai VPI Residential Values September 2026
- Khaleej Times（2026年7月21日）：ValuStrat第2四半期レビュー（2月末比−10％）
- Cavendish Maxwell（2026年10月6日）：Dubai Residential Sales Q3 2026
- Al Masdar Al Aqaari（2026年10月4日）：Dubai Ready Apartment Sales Q3 2026
- Betterhomes：Dubai Property Market Report Q3 2026
- The National（2026年7月22日）：Knight Frank アブダビ上期価格
- Savills（2026年10月19日）：Abu Dhabi Residential Sales Q3 2026
- 2026年イラン戦争の経緯（開戦2026年2月28日・停戦4月8日）
- Aletihad（2026年6月3日）：ADREC 年間賃料上昇率0％の説明
- UAE Government：賃借時の手数料（住宅手数料・自治体手数料）
- ADDC：Municipality Fee
- Dubai Land Department：Service Charge Index
- UAE Ministry of Finance：VAT（住宅・商業不動産の扱い）
- Dubai Land Department：Golden Visa（投資家）
- ADRO：Abu Dhabi Golden Visa（投資家）
- UAE Central Bank：Regulations Regarding Mortgage Loans
- Al Tamimi & Co.（2018年9月）：アブダビ不動産の登録料の規則（1〜4％の範囲・折半原則）
- Abu Dhabi Media Office（2026年7月17日）：投資区域50・FDI 13.8B AED
編集方針：価格・利回りは同一事業者の同一期間データを使い、公的機関の登録・取引情報で補強しました。Bayutの数値は主に広告募集価格と想定表面利回りであり、将来の価格・賃料・売却を保証しません。本記事は2026年10月18日に公開し、2026年10月21日に2026年3月以降の市況、家賃、保有コスト、ビザの情報を追加しました。円換算は1 AED＝43円の目安で、為替により変わります。ビザ・税務・法的な取り扱いは、各機関や専門家にご確認ください。具体的な購入前には、対象物件の直近成約、SPA、費用明細、所有権、管理費を確認してください。