ドバイの高級デベロッパー OMNIYAT グループの BEYOND が、Dubai Islands・Island B のビーチフロントに建てるレジデンス 「SHIONE（シオネ）」 で、EOI（購入意向登録）の受付を始めました。
要点は、全603戸・1ベッド AED 2.7M〜（約1億1,610万円〜）、支払いは工事中50%・完成時50%、完成は2030年末ごろ予定、EOI のデポジットは1戸あたり AED 50,000 です。隣の Hado by Beyond では、2026年3月以降もデベロッパーからの販売が242件成約しています。この記事では、価格・支払い・Hado の成約価格と、購入前に確認したい点を解説します。
SHIONEとは｜「潮の音」の名を持つビーチフロントの2棟
SHIONE の名前は、潮の音を表す日本語の表現から来ています（資料のロゴには「汐音」の文字が添えられています）。BEYOND がDubai Islands で開発する SIORA マスタープランの一角で、同じ BEYOND の Hado by Beyond の隣に建ちます。
2棟（4ブロック）を、滝や水盤、禅庭を配した日本庭園風のポディウムがつなぎます。外観は水平に伸びるブリッジとテラスが特徴で、建築は RMJM、インテリアは Bergman Design House が手がけます。
2棟をつなぐポディウムの禅庭と水盤（完成予想図）
Dubai Islands・Island B と SIORA マスタープラン
Dubai Islands（旧 Deira Islands）は、Deira 沖に造成された島々からなるウォーターフロントの新エリアです。SHIONE があるのは Island B で、低密度の住宅地と約6kmのビーチ、学校・モスク・商業施設、ホテルやビーチクラブが計画されています。
- SIORA の敷地は約19.8ヘクタール。その約70%（約14ヘクタール）が緑地です。
- 400m を超える緑の遊歩道（グリーンスパイン）が、島内10km超のジョギング・サイクリングコースにつながります。
- 住宅・ホテル・商業がひとつになり、約6kmのビーチに直接アクセスできます。
位置図：Dubai Islands・Island B のビーチフロント。所要時間はデベロッパー資料の目安です（出典：BEYOND）
Block A1 の1階フロアプレート。2棟のあいだにポディウムの庭とプールが広がります（出典：BEYOND）
| Gold Souq メトロ駅 | 約10分 |
|---|---|
| ドバイ国際空港（DXB） | 約19分 |
| Dubai Frame | 約22分 |
| DIFC | 約25分 |
| Downtown Dubai | 約26分 |
| Business Bay | 約33分 |
所要時間はデベロッパー資料の目安（車）です。
住戸タイプ・広さ・開始価格
全603戸のうち、1ベッドが281戸、2ベッドが247戸。3〜4ベッドのデュプレックスは24戸だけの限定コレクションです。
| タイプ | 戸数 | 面積の幅 | 平均面積 | 開始価格 | 円換算 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1ベッド | 281 | 68〜138㎡ | 約81㎡ | AED 2,700,000〜 | 約1億1,610万円〜 |
| 2ベッド | 247 | 102〜156㎡ | 約120㎡ | AED 4,700,000〜 | 約2億210万円〜 |
| 3ベッド | 51 | 156〜325㎡ | 約188㎡ | AED 7,100,000〜 | 約3億530万円〜 |
| 3ベッド デュプレックス | 14 | 389〜558㎡ | 約469㎡ | お問い合わせ | — |
| 4ベッド デュプレックス | 10 | 474〜612㎡ | 約538㎡ | お問い合わせ | — |
面積は資料の sq ft を㎡に換算。円換算は1 AED＝43円で計算して四捨五入。デュプレックスの価格は発表されていません。出典：BEYOND の Fact Sheet と販売資料。
建物構成：2棟・4ブロック（A1・A2・B1・B2）（出典：BEYOND）
デュプレックスは2層吹き抜けのテラス（天井高6.5m）が特徴で、室内から屋外へ暮らしが広がる設計です。一部の住戸には角の大開口やダブルアスペクト（2方向の窓）の間取りもあり、資料では海と街の眺望を前面に打ち出しています。
3ベッド デュプレックス（Type C）の間取り図。上下2層で、大きなテラスが付きます（出典：BEYOND）
デュプレックスの2層吹き抜けのリビング（完成予想図）
支払いプラン：50/50、最初の1か月で20%
支払いは予約時10%、1か月後に10%、2027年5月から半年ごとに5%×6回、完成時に50%です。1ベッド（AED 2,700,000）で計算すると次のとおりです。
| 回 | 時期 | 割合 | 金額（1BR・AED 2.7Mの場合） | 累計 |
|---|---|---|---|---|
| 第1回 | 予約時 | 10% | AED 270,000（約1,161万円） | 10% |
| 第2回 | 予約から1か月後 | 10% | AED 270,000（約1,161万円） | 20% |
| 第3回 | 2027年5月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 25% |
| 第4回 | 2027年11月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 30% |
| 第5回 | 2028年5月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 35% |
| 第6回 | 2028年11月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 40% |
| 第7回 | 2029年5月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 45% |
| 第8回 | 2029年11月 | 5% | AED 135,000（約581万円） | 50% |
| 完成時 | 2030年末ごろ（予定） | 50% | AED 1,350,000（約5,805万円） | 100% |
出典：BEYOND の支払いプラン資料。実際の支払額は購入する住戸の価格で決まります。
予約時の10%と DLD 登録料（4%）に加え、1か月後にもう10%を支払うため、最初の1か月で物件価格の約24%が必要です。1ベッド（AED 2.7M）なら AED 648,000（約2,786万円）。DLD登録料は慣例として買主が全額負担し、このほか Oqood（オフプラン登記）の手数料などの実費がかかります。その後は半年ごとに5%ずつで、完成時に残りの50%を支払います。
完成時に半分を支払う計画なので、完成時の50%をどう用意するか（自己資金か、完成時の住宅ローンか）は、購入前に決めておくと安心です。
隣の Hado by Beyond は、いくらで売れているか
SHIONE の隣で同じ BEYOND が販売している Hado by Beyond の成約価格を、ドバイ土地局（DLD）の登録データで確認しました。ドバイの不動産相場は中東情勢（イラン情勢）の影響で2026年3月に下落したため、2026年3月以降の取引だけを集計しています。この期間も Hado ではデベロッパーからの販売が242件登録されています。
| タイプ | Hado 成約件数 | Hado 成約価格（中央値） | Hado 面積（中央値） | Hado ㎡単価（中央値） | SHIONE 開始価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1ベッド | 130 | AED 2.59M | 約77㎡ | AED 33,255/㎡ | AED 2.7M〜 |
| 2ベッド | 82 | AED 4.45M | 約121㎡ | AED 34,627/㎡ | AED 4.7M〜 |
| 3ベッド | 25 | AED 7.82M | 約228㎡ | AED 36,436/㎡ | AED 7.1M〜 |
Hado by Beyond（3棟計）のデベロッパー販売。2026年3月1日〜11月11日に登録された取引。出典：DXBinteract（DLD 取引データ、2026年11月11日確認）。
SHIONE の開始価格（1ベッド AED 2.7M・2ベッド AED 4.7M・3ベッド AED 7.1M）を Hado の成約価格の中央値（1ベッド AED 2.59M、2ベッド AED 4.45M、3ベッド AED 7.82M）と比べると、1〜2ベッドはやや高め、3ベッドは下回る水準です。Hado の成約は3〜4月に集中し、6月以降は月数件のペースに落ち着いていますが、2026年3月の調整後に242件が成約したことは、SIORA マスタープランへの需要を見るひとつの材料になります。
共用施設：日本庭園風のポディウムとスカイテラス
- プール：海に向かうインフィニティエッジの大人用プール（滝・屋根付きジャグジー付き）、キッズプール、60台以上のサンベッド。
- 庭とテラス：禅庭、瞑想の芝生、和のテラス、サンクンガーデン、ファイヤーピット、クッキングテラス、パブリック・スカイテラス4か所。
- 運動・子ども：屋内ジムと屋外フィットネス、屋内外のキッズプレイエリア（アドベンチャー・ロック）。
- 住民用スペース：住民用シェフズキッチン、ラウンジ、多目的室。高さ最大9mのグランドロビーが4か所。
- 飲食・リテール：BEYOND が運営する14店舗と、地上階のリテール・パビリオン2棟。
滝のあるインフィニティエッジのプール（完成予想図）。施設はいずれも計画段階のものです
購入前に確認したいこと
- 完成は2030年末ごろの予定です。完成まで家賃収入はなく、大規模開発では完成予定がずれる可能性もあります。工事の進捗は DLD で公開されます。
- 最初の1か月で約24%（10%＋10%＋DLD 4%）、完成時に50%が必要です。
- 完成前の転売は、一般に一定割合（多くは30〜40%）の支払い後、デベロッパーの同意（NOC）を得て可能です。この計画では2027年11月に累計30%、2028年11月に累計40%に達します。条件は売買契約書（SPA）で確認します。
- 掲載価格は開始価格で、同じタイプでも階数・向き・広さで価格が変わります。デュプレックスの価格とサービスチャージ（管理費）は未発表です。
EOI（購入意向登録）の流れ
EOI は、正式な住戸の割当（販売開始）の前に購入意向を登録する手続きです。デポジットは1戸あたり AED 50,000。手続きは SAMURAI REAL ESTATE が日本語で代行します。
- STEP 1：ご希望の住戸タイプ・ご予算をお知らせください。最新の資料と価格をお送りします。
- STEP 2：EOI フォームとパスポートの写しをご用意いただき、弊社が申請します。
- STEP 3：デポジット（AED 50,000）をお支払いいただきます。
- STEP 4：販売開始後の住戸選定・予約・SPA締結まで、日本語でサポートします。
まとめ｜Dubai Islands のビーチフロントを、選んで持つ
SHIONE は、BEYOND が Dubai Islands・Island B のビーチフロントに建てる全603戸のレジデンスです。1ベッド AED 2.7M〜、支払いは50/50、完成は2030年末ごろ予定。日本庭園風のポディウムと24戸限定のデュプレックスが特徴です。
いまのドバイは「何でも上がる」相場ではなく、物件を選ぶ力で差がつく時期です。それでも、隣の Hado のように調整後も販売が続くエリアで、条件の良い住戸を選べば、オフプランでも利益を狙えます。階数・向き・タイプで条件が変わるので、どの住戸を選ぶか、資金計画をどう組むかは、お気軽にご相談ください。
マスタープラン・地図・全タイプの間取り図・ギャラリーは物件ページにまとめています。
よくあるご質問
日本に住んでいても購入できますか？
はい。Dubai Islands は外国籍の方も所有できるフリーホールドのエリアです。EOI の手続きは弊社が代行し、その後の契約・支払い管理も日本語でサポートします。
最初にいくら必要ですか？
予約時10%、1か月後10%、DLD登録料4%で、最初の1か月に物件価格の約24%です。1ベッド（AED 2.7M）なら AED 648,000（約2,786万円）。このほか Oqood 登録の手数料などの実費がかかります。
EOI を出せば購入が確定しますか？
いいえ。EOI は購入意思の登録で、住戸の割当や価格を保証するものではありません。正式な売買契約（SPA）は割当後に結びます。デポジットの扱いは BEYOND の正式書面に従います。
完成前に転売できますか？
一般に、一定割合（多くは30〜40%）の支払い後、デベロッパーの同意（NOC）を得て転売できます。この計画では2027年11月に累計30%、2028年11月に累計40%に達します。正確な条件は SPA で確認します。
Hado by Beyond との違いは？
どちらも BEYOND の SIORA マスタープラン内のレジデンスで、隣同士です。SHIONE はビーチフロントの2棟・全603戸で、日本庭園風のポディウムと24戸限定のデュプレックスが特徴、完成は2030年末ごろの予定です。
本記事は、BEYOND がブローカー向けに公開した SHIONE の資料（Project Brochure、Fact Sheet、Payment Plan、Floor Plans、Floor Plates）と販売案内をもとに作成しています。価格・条件・日程は BEYOND の判断で変更される場合があります。画像は完成予想図（CG）で、説明およびマーケティング目的のものです。法的効力を持つのは正式な売買契約書（SPA）の記載のみです。Hado by Beyond の成約データは DXBinteract（ドバイ土地局の登録取引データ）を2026年11月11日に集計したものです。円換算は1 AED＝43円の参考値で、実際の送金レートは金融機関により異なります。本記事は情報提供を目的としたもので、投資判断はご自身の責任で行ってください。