【新着】Nakheel「BAY ESTATE」｜ドバイ・アイランズの海辺ヴィラ、価格と支払いを解説

Palm Jumeirahを手がけたNakheel（ナキール）が、Dubai Islands（ドバイ・アイランズ）の海辺に計画する住宅コミュニティ「BAY ESTATE（ベイ・エステート）」のEOI（購入意思表明）受付が、2026年9月25日10:00（ドバイ時間）に始まりました。販売されるのは、3〜4ベッドルームのタウンハウス・ヴィラと、海沿いのヴィラ用地です。

要点を先にまとめると、3BRタウンハウスの平均価格はAED 5.9M（約2億5,370万円）、支払いは引渡前60％／引渡時40％、完成予定は2031年1月です。EOIの預託金は1件AED 100,000（約430万円）から。本記事では、Nakheelの公式資料をもとに、価格・間取り・支払い・周辺相場・注意点を順に整理します。

BAY ESTATEとは｜NakheelがDubai Islandsで手がける海辺の住宅地

Nakheelは、Palm Jumeirah、Jumeirah Islands、The Worldなど、ドバイの海岸線をつくってきた政府系のマスターデベロッパーです。2024年からは、ドバイ政府系の持株会社Dubai Holdingのグループに入っています。BAY ESTATEの住宅（タウンハウス・ヴィラ）は、Nakheelが単独で開発します。

Dubai Islands（旧Deira Islands）は、デイラ沖に造成された5つの島からなる新しいウォーターフロントエリアです。BAY ESTATEはその一角にあり、資料ではAl Khaleej StreetとAl Mamzarの海沿いから専用の橋でアクセスし、新設のAl Shindagha Corridorでダウンタウン方面への移動もしやすくなるとしています。

公式ロケーションマップ。所要時間は資料記載の車での目安で、交通状況により変わります（出典：Nakheel Project Briefing）

計画全体は低密度で、土地の30％超をオープンスペースに充て、人口は約18,000人に抑える計画です。

3つの街区：Cala・Verda・Agora

BAY ESTATEは、性格の異なる3つの街区で構成されます。

• Cala（カラ）：ラグーン、遊歩道、海岸にもっとも近い、BAY ESTATEでいちばんエクスクルーシブな街区。
• Verda（ヴェルダ）：公園と並木道に囲まれた、ヴィラ中心の住宅街区。ビーチとラグーン、家族向けの施設が身近にあります。
• Agora（アゴラ）：コミュニティの中心。水辺の飲食店、マリーナ沿いの店舗、クラブハウスなどが集まります。

今回販売されるタウンハウス・ヴィラは、Verda街区の住戸です。資料上の計画数は、住宅357戸、ヴィラ用地60区画です（現在の販売在庫を示す数字ではありません）。

タウンハウス・ヴィラの配置図。緑色の部分が5つの住宅タイプです（出典：Nakheel Townhouses & Villas Brochure）

住戸タイプと価格

住宅は5タイプです。価格はいずれも公式価格表の平均価格で、最低価格ではありません。

円換算は1 AED＝43円、㎡は1 sq ft＝0.09290304㎡で換算して四捨五入。NSAは販売資料の住戸面積の指標です。G+1は地上2階建て、G+2は地上3階建て。出典：Prices & Payment Plans p.1、Project Briefing p.16

ヴィラ用地（Waterfront／Beach）

住宅とは別に、建物を自分で建てるヴィラ用地も販売されます。ウォーターフロント用地は平均AED 17.5M（約7億5,250万円）・46区画、ビーチ用地は平均AED 19M（約8億1,700万円）・14区画です。平均敷地面積はそれぞれ約743㎡（8,000 sq ft）と約753㎡（8,100 sq ft）、建てられる延床面積の目安（GFA）はともに約725㎡（7,800 sq ft）。土地代とは別に、設計・建築費がかかります。

間取りの特徴

公式の間取り図（代表プラン）から、タイプごとの特徴をまとめます。BRは寝室の数で、各タイプにあるスタッフ用の寝室は含みません。

• 3BRタウンハウス：地上2階建て。1階にリビング・ダイニング、キッチン、ランドリー、スタッフ用寝室。2階に主寝室（ウォークインクローゼット付き）と寝室2室（代表プランの総面積 約287㎡）。
• 4BRタウンハウス：1階にゲスト用の寝室、2階に主寝室と寝室2室。来客と家族の空間を分けやすい構成です（代表プランの総面積 約329㎡）。
• 4BRアタッチドヴィラ（G+1）：2階建て。1階にゲスト寝室、吹抜けのあるリビング（代表プランの総面積 約343㎡）。
• 4BR Plusアタッチドヴィラ（G+2）：3階建てで、各階をつなぐエレベーター付き。3階に多目的室とテラスがあります（代表プランの総面積 約489㎡）。
• 4BRガーデンヴィラ：独立型。家族用とフォーマル用の2つのリビング、ショーキッチンと別キッチン、エレベーター付き（代表プランの総面積 約483㎡）。

4プレックス・タウンハウスの外観（完成予想図）

4BRガーデンヴィラの庭側外観（完成予想図）

共用施設：ラグーン・ビーチクラブ・プールクラブハウス

公式資料では、ビーチクラブ、プールクラブハウス、公園まで、各住戸から徒歩5分以内とされています。計画されている主な施設は次のとおりです。

• 泳げるラグーン2つ（サンデッキ、ラグーン中央の屋外ヨガエリア）
• ビーチクラブ（ジム、プール、飲食スペース、子ども向けエリア）
• プールクラブハウス2つ
• マリーナとプロムナード（ヨットバース付き）
• スポーツコート、キッズエリア、ジム・カフェ、共用の多目的室
• 中央プラザ、モスク、ナーサリー、クリニック、店舗・飲食店

ビーチクラブ（完成予想図）。施設はいずれも計画段階のものです

支払いプラン：引渡前60％／引渡時40％

住宅の支払いは、頭金20％、工事期間中に計40％、引渡時40％です。3BRタウンハウスの平均価格（AED 5,900,000）で計算すると、次のようになります。

出典：Prices & Payment Plans p.1。実際の支払額は購入する住戸の価格で決まります。

引渡しまでに物件価格の60％（3BRで約1億5,222万円）を支払い、完成時に残りの40％（同 約1億148万円）を支払う計画です。完成時の40％の資金をどう用意するか（自己資金か、現地の住宅ローンか）は、購入前に決めておくと安心です。

ヴィラ用地の支払い

用地は、予約時20％（2026年10月）、15％（2027年3月）、その後13％×5回（2027年9月〜2029年9月）で、2029年9月までに100％を支払う計画です。用地の引渡日は資料に明記されていません。

ご自身の予算で試算したい方は、日本語ガイドの支払いシミュレーターをご利用ください。

周辺相場との比較

BAY ESTATEの隣、Dubai Island Bにある同じNakheelのBay Villasでは、DXB Interact（ドバイ土地局データの集計サイト）で次の成約中央値が確認できます（2026年9月24日確認）。

出典：DXB Interact「Dubai Islands」3BR／4BRページ（2026年9月24日確認）。Villa分類にはタウンハウスも含まれます。

海辺の高級エリアと比べると、差はさらに大きくなります。Palm JumeirahのCanal Cove（4BR）の成約中央値はAED 16.3M（約7億90万円）、Jumeirah BayのVilla Amalfi（3BRタウンハウス）はAED 21.5M（約9億2,450万円）。BAY ESTATEの平均価格は、3BRタウンハウスのAED 5.9Mから4BRガーデンヴィラのAED 10Mまでです。

広さあたりで見ると、BAY ESTATEの平均価格÷平均住戸面積（NSA）は約1,679〜1,971 AED/sq ft（約77.7〜91.2万円/㎡）。Canal Cove（4BR）の掲載単価は3,980 AED/sq ft（約184.2万円/㎡）です。

Nakheelの資料は、Bay Villasの一次販売（デベロッパー販売）の単価が2024年から2025年に12％上昇した（同期間のドバイ全体は10％）こと、ウォーターフロントのヴィラ・タウンハウスはドバイの既存供給の2％、今後5年の供給でも3％にとどまることを挙げています。

購入前に確認したいこと

• 完成は2031年1月予定です。引渡しまで家賃収入はありません。分割払いは2029年4月まで続き、残りの40％は引渡時に支払います。
• 掲載価格は平均価格です。個別住戸の価格は、位置・向き・タイプで変わります。
• プライベートプールと造園は価格に含まれません。
• DLD（ドバイ土地局）の登録料として物件価格の4％などの諸費用が別途かかります。管理費（サービスチャージ）は資料に記載がありません。
• 用地は建築費が別途必要で、高さや延床面積などの建築条件が決められています。
• 円換算は1 AED＝43円の固定値です。実際の送金レートや手数料で変わります。

そのうえで、「完成を待てる」「海辺の3〜4BRを持ちたい」という方にとっては、支払いを4年以上に分けられる点や、島の開発を続けてきたNakheelの実績は検討材料になります。住戸の位置や向きで条件が変わるため、選び方も含めて個別にご相談ください。

EOIの流れ

BAY ESTATEの購入は、EOI（Expression of Interest＝購入意思表明）の提出から始まります。EOIはブローカー経由でのみ提出でき、SAMURAI REAL ESTATEで手続きを代行できます。

• STEP 1：EOIフォームに記入・署名し、パスポートの写しと一緒にお送りいただきます。
• STEP 2：当社がブローカーポータルで提出し、申込番号（Application Reference Number）がお客様と当社にメールで届きます。
• STEP 3：預託金を支払います。振込の場合は、お名前・「EOI」・申込番号を明記し、SWIFT確認書を提出します。
• STEP 4：入金が確認されると、ステータスが「Paid」に変わります。進捗は当社が確認してご報告します。

まとめ｜海辺の3〜4BRを、完成を待って持つという選択

BAY ESTATEは、NakheelがDubai Islandsに開発する海辺の住宅地です。3BRタウンハウスの平均AED 5.9Mから4BRガーデンヴィラの平均AED 10Mまで5タイプあり、支払いは引渡前60％・引渡時40％、完成は2031年1月予定です。

周辺の成約価格と比べるときは、平均価格と成約中央値の違い、完成時期の差を踏まえることが大切です。どの住戸を選ぶか、EOIの手続きをどう進めるかは、お気軽にご相談ください。

価格・間取り全15プラン・支払いシミュレーターはBAY ESTATE 日本語ガイドに、Dubai Islandsが注目される理由は解説動画にまとめています。

よくあるご質問

日本に住んでいてもEOIを出せますか？

はい。署名済みのEOIフォームとパスポートの写しがあれば、ブローカーポータルへの提出は当社が代行します。預託金は銀行振込であれば海外送金で支払えます（小切手・カードはドバイのCity Walkのセールスブティックのみ）。Dubai Islandsは外国人もフリーホールドで所有できるエリアです。

掲載されている価格は最低価格ですか？

いいえ。公式価格表の平均価格です。個別住戸の価格は位置・向き・タイプで異なり、最低価格はこの資料からは確認できません。

EOIを出せば購入が確定しますか？

いいえ。EOIは購入意思の表明で、割当や価格を保証するものではありません。正式な売買契約（SPA）は割当後に結びます。預託金の返金・充当条件はNakheelの正式書面に従います。

完成までにいくら支払うことになりますか？

住宅は物件価格の60％を2029年4月までに支払い、残りの40％を引渡時（2031年1月予定）に支払います。3BRタウンハウスの平均価格なら、引渡前が約1億5,222万円（AED 3,540,000）、引渡時が約1億148万円（AED 2,360,000）です。

用地と住宅は何が違いますか？

用地は土地の購入で、建物はご自身で設計・建築します。支払いは2029年9月までに100％で、建築費は別途必要です。高さや延床面積などの建築条件が定められています。

本記事は、Nakheel発行のBAY ESTATE販売資料（Project Briefing、Townhouses & Villas Brochure、Villa Plots Brochure、Floor Plans、Prices & Payment Plans）と、EOI案内（2026年9月24日受領）をもとに作成しています。価格・条件・日程はNakheelの発表により変更される場合があります。画像は完成予想図で、説明およびマーケティング目的のものです。法的効力を持つのは正式な売買契約書（SPA）の記載のみです。市場データはDXB Interactの公開ページ（2026年9月24日確認）によるものです。円換算は1 AED＝43円の参考値で、実際の送金レートは金融機関により異なります。本記事は情報提供を目的としたもので、投資判断はご自身の責任で行ってください。